Purificación Cremades García

La presente obra trata de dar una visión general del Derecho civil, intentado un acercamiento de la materia a aquellas personas que requieren de unos conocimientos básicos sobre la misma. Está pensado para aquellos estudiantes de diferentes titulaciones, que tienen incluidos en sus respectivos planes de estudio, asignaturas referidas al Derecho privado, a sus instituciones básicas. Pero también puede servir a aquellos que necesitan de unas nociones para la preparación de oposiciones, o bien a quienes pretenden una primera aproximación a los elementos de Derecho privado, que sirva como introducción a un futuro estudio más pormenorizado de cada uno de los temas tratados, y porque no, resulta gratificante pensar de antemano, que pueda servir para aquéllos que simplemente sienten curiosidad por conocer el fundamento legal de muchos de nuestros actos cotidianos. Si conseguimos captar la atención de algún lector de esta última clase, nuestro objetivo mediato podremos considerarlo alcanzado; la realidad, los hechos, habrán quedado subsumidos dentro del Derecho, a través de una deducción lógica, de una forma de pensar.

La estructura de la obra obedece a los cánones clásicos de los trabajos de investigación. Tras el estudio de la naturaleza y caracteres del contrato, se detiene en las diferencias con otras figuras afines, tarea que es sumamente importante y no exenta de dificultad, dado que el contrato de intermediacion inmobiliaria es un contrato de marcada tipicidad social, pero que, aunque aparezca insolito, no esta regulado en nuestro Derecho. Como todas las figuras de tres sujetos, el contrato es complejo ya que en el se articulan los interesen contrapuestos del oferente, la contraparte y el corredor. Es aqui donde encaja el estatuto profesional del API, hoy en buena parte diluido por la liberalizacion, aunque persista la inscripcion voluntaria en el Colegio Oficial. Aqui se tratan tambien varios aspectos sobre los que se han pronunciado los tribunales, tales como los deberes de informacion, las arras, la subcontratacion, asi como la Sociedad Publica de Alquileres. En lo que concierne a los elementos objetivos del contrato, se repasan a continuacion con especial referencia, asimismo, a la nota de encargo, el pacto de exclusiva, el devengo de la comision, los gastos, la proteccion de los adquirientes, en particular, de los consumidores en los que concierne a los tratos preliminares, la documentacion del contrato y la prohibicion del contrato y la prohibicion de repercutir los aranceles y tributos. No se descuida, en fin, la normativa autonomica, y por eso la obra termina con la Ley de vivienda de la Comunidad Valenciana de 2004. En definitiva, es seguro que el lector encontrara en esta obra toda la informacion que precisa para acudir con soltura a los servicios de un API, de la misma manera que este hallara en ellas los criterios que imperan en la practica para resolver la mayor parte de los problemas que se presentan en el dia a dia de su profesion.

Además del ámbito contractual donde indudablemente se requiere de una profunda y sosegada reflexión, para acomodar los principios reguladores tradicionales a la revolución tecnológica, tambien y principalmente, la propia consideracion de la persona como tal, desde su estado civil, a la proteccion de sus derechos, necesitan de un control inminente a la par que estudiado y riguroso.

El cambio generacional ha supuesto siempre un impedimento importante para conservar como tal la empresa familiar. Al fundador del negocio le corresponde diseñar la transmisión del mismo, con los mecanismos juridicos a su alcance, para que la empresa continue tras su muerte. El Derecho de sucesiones marca por lo tanto esa pretendida estabilidad de la empresa familiar, cuando se debe producir el necesario cambio de titularidad. El Codigo civil reconoce exclusivamente como formas de deferirse la sucesion, el testamento y la ley. No cabe por tanto el pacto sucesorio. Y es que sobre la herencia futura no se permite celebrar otros contratos, salvo los que consistan en practicar entre vivos la division de un caudal, segun se recoge en el mencionado cuerpo legal. Esta prohibicion o no permision, contrasta con la aceptacion del pacto sucesorio en los diferentes territorios con Derecho civil propio. Las instituciones forales sobre pactos sucesorios tradicionalmente se han movido en torno a dos lineas, una primera de continuidad del negocio, evidentemente agricola antes, y ahora facilmente extensible al patrimonio mercantil de cualquier genero, y por otro lado la prestacion de alimentos y en general de asistencia al heredante.La preocupacion por asegurar la continuidad del negocio familiar, mueve sin duda al empresario a promover la formalizacion del correspondiente protocolo familiar. Ahora bien, la inclusion en el mismo de disposiciones de ultima voluntad, vendra determinada por la sujecion al Derecho comun o al especial o foral. Y es que la irrevocabilidad del pacto sucesorio, parece especialmente indicado para regular la sucesion mortis causa de la empresa familiar.